¿Quieres construirte una casa? ¿Conoces todos los costes que tienes que asumir?

Recientemente perdí un cliente que se había puesto en contacto conmigo porque quería construirse una casa, y quería saber el coste de la misma.
Yo le expliqué que existen varios costes asociados a la construcción de una casa, y le di una estimación del coste total que yo consideraba realista.
Mi potencial cliente fue a un banco para negociar hipotecas, y allí le dijeron que la casa se puede hacer por mucho menos dinero del que yo le había dicho.
El trabajador del banco me desacreditó, y obviamente, perdí el cliente. Pero el cliente no era consciente de que la gran diferencia de precio no se debía a una mala estimación del mismo, sino que se estaban comparando conceptos distintos.
Yo le dije a la cliente que la casa costaba 100 manzanas, y el banco le dijo que costaba 60 peras.

Pero, como ocurre muy a menudo, estas cosas no se explican de forma correcta, así que el cliente se quedó con las cifras, pero no con las “unidades de medida”, es decir, 100 vs 60. Seguro que pensó “este arquitecto no sabe por dónde se anda, seguro que quiere engañarme”.

Para que no te lleves el susto que probablemente se lleve el cliente perdido cuando vaya descubriendo los costes reales de la construcción de su casa, voy a contarte cuáles son y qué significan.

Para este ejercicio, supondremos que la parcela ya es propiedad de la persona que pretende hacerse la casa, por lo que es un gasto que no se tendrá en cuenta en este post.

PEM (PRESPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL).

Es la suma del coste de todos los materiales que intervienen en la obra.
Los técnicos (arquitectos y aparejadores), a la hora de asignar precios a los materiales de los proyectos, utilizan bases de datos oficiales que pueden ser de ámbito autonómico o estatal, de tal forma que los precios de los proyectos no son cantidades subjetivas. Los precios de estas bases de datos se generan fruto del consenso de un gran número de organismos y entidades relacionadas con la construcción, que otorgan valores de mercado lo más realistas posible a cada uno de los materiales. Estas bases son una garantía de cara los clientes de que el PEM que los técnicos asignan a sus proyectos están basados en precios de mercado.

Muchos de los costes que están asociados a la construcción de una vivienda toman como referencia el PEM (%PEM).

• Honorarios de proyecto, dirección de obra, y seguridad y salud de arquitectos y aparejadores.
• Tasas municipales.
• Tasas de visado colegiales.
• Gastos notariales.
• Impuestos (IVA).

El PEM de una casa variará mucho no sólo en función de los m2, sino la forma, el sistema de estructura, de instalaciones y materiales elegidos, etc.

PEC (PRESPUESTO DE CONTRATA).

Este es el presupuesto que la empresa constructora confecciona para sus clientes en concepto de realizar la compra de los materiales y de construir la casa utilizando sus recursos de personal y sus medios auxiliares (andamios, grúas, torres, transporte, etc).

Hay que decir que el PEC puede variar mucho de una empresa a otra, en función de multitud de factores (disponibilidad de medios y personal en las fechas en las que se pretende comenzar la obra, materiales previstos utilizar en la obra, etc).

IVA (IMPUSTO DEL VALOR AÑADIDO).

Este impuesto será del 21% o del 10% (tipo reducido),
El tipo reducido (10%) normalmente se aplica para autoconstrucciones para vivienda propia, cumpliendo una serie de requisitos.
Una vez explicados estos conceptos, diremos que de forma habitual los técnicos (arquitectos y aparejadores) cuando hablan de costes se suelen referir al PEM, y las empresas constructora en PEC.

SIMULACIÓN DEL COSTE TOTAL DE UNA CASA

Supongamos que queremos hacernos una casa, y visitamos a nuestro arquitecto de confianza para que nos haga un proyecto.
Cuando tengáis definido el proyecto, resultará que tu casa tendrá unos m2 y unos materiales determinados. El arquitecto te dirá que el PEM de tu casa es X€.

• HONORARIOS DE LOS TÉCNICOS

–ARQUITECTO:

Aunque son muy dispares, dependiendo de su experiencia, servicios, etc, pero para hacernos una idea, para una casa podemos estar hablando de un 10% PEM. Te recomiendo que, si no tienes un arquitecto de confianza, solicites tres ofertas para poder comparar servicios ofertados y precio.

– APAREJADOR:

Los mismos comentarios que para el arquitecto. Para una casa de las mismas características, un aparejador puede estar cobrando un 4% PEM.

• EMPRESA CONSTRUCTORA:

Las empresas constructoras son las que suelen ofertar un mayor rango de precios. La disponibilidad de medios y personal, así como la propia estructura de la empresa, suele condicionar en gran medida la cantidad ofertada. Por supuesto, al igual que con los arquitectos y aparejadores, la solvencia y experiencia de la empresa también es un condicionante importante.
En términos generales se establece que la empresa constructora cobrará en torno a un 19% PEM (un 13% de gastos generales más un 6% de beneficio industrial).

• TASAS MUNICIPALES:

Dependerá del Ayuntamiento, pero pondremos un 4% PEM como referencia.

• GASTOS NOTARIALES:

Una vez terminada la casa, tendrás que realizar una serie de gestiones notariales, que se pueden estimar en un 2% del PEM.

• IVA:

Este impuesto, como hemos dicho, podrá ser del 10% o del 21%.

Por tanto, sobre un PEM “X”, tendremos gastos añadidos en torno a4 49% / 59% PEM (dependiendo del tipo de IVA a aplicar).

En resumen, si una persona te dice que puedes construir una casa por 1.000,00 €/m2, tendrás que preguntarle qué costes están incluidos en esta previsión para que puedas estar tranquilo a la hora de afrontar la que, para mucha gente, es la inversión más importante de su vida.
Te recomiendo que si estás pensando en hacerte una casa te asesores bien antes de emprender ninguna acción. En New Order Arquitectos estamos a tu disposición para aclararte cualquier duda que puedas tener.